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土地活用プランナー

定期借家権とは?

定期借家契約とは

 定期借家契約とは、契約で定めた期間の満了により、更新することなく契約が終了する借家契約をいいます。従って、借家契約が期間満了した際、賃貸人、賃借人双方の話し合いにより再度契約を締結しない限り、賃借人はその借家を退去せざるをえません。

 

(2) 従来の借家契約
従来の借家契約では、期間を定めても、更新を拒絶するには正当事由(自己使用の必要性、立退料の提供等)がない限り家主の方からの借家契約の更新の拒絶はできず、自動的に借家契約が更新されることとなっていました。
また、特約で更新しない旨を定めても、賃借人に不利な条項として無効とされていました。

(3) 定期借家契約の対象物件
住宅の他、店舗などの事業用建物にも適用されます。
(4) 施行日
平成 12年 3月 1日
2.定期借家契約を締結する際の注意
(1) 書面による契約
定期借家契約は必ず公正証書等の書面による必要があります。

 

定期借家契約を締結する際の注意

(1) 書面による契約
定期借家契約は必ず公正証書等の書面による必要があります。

(2) 書面を交付した説明
また、契約書とは別に「この契約は更新がなく期間満了により賃貸借が終了する」旨を記載した書面をあらかじめ交付し説明をする必要があります。この書面の交付を怠ると、契約の更新がない旨の定めは無効となり、従来の借家契約となってしまうので特に注意が必要です。

定期借家契約の終了に際しての注意点

 (1) 定期借家契約の期間が 1年以上であるときは、期間満了の 1年前から 6か月前までの間(「通知期間」といいます)に、賃貸人が賃借人に対して期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をすることが必要となります。

(2) もっとも、建物の賃貸人が通知期間経過後に賃借人に通知した場合には、賃貸人はその通知の日から 6か月を経過すれば賃借人に対して賃貸借契約の終了を主張できます。但し、契約終了の通知を忘れてしまい、期間の満了を過ぎてしまった場合は普通借家となってしまい、明渡を求める事が出来なくなります。

従来の借家契約を定期借家契約に切り替えできるか

(1) 平成 12年 3月 1日以前に締結された建物賃貸借契約については、従来の普通借家契約となります。
但し、平成 12年 3月 1日以降の新規契約については、居住用、事業用問わず、双方の同意があれば定期借家契約に切り替えることが出来ます。
しかし、賃借人が普通借家から定期借家に切り替えられるメリットはあまりありませんので、切り替えには注意が必要です。

定期借家活用法

(1) 空室対策にて活用し、成功した事例
(東京都台東区 築20年 総戸数 20室中 空室が6室 間取2LDK 募集賃料12万円  空室期間が長い部屋で1年超)
今までは2年契約(以後更新)の普通借家契約でしたが、この度、賃料を20%値下げして定期借家契約1年(以後再契約可)にて募集をしました。
1年後再契約を希望する賃借人は現在の賃料の5%値上げする約定を特約に記載、以降1年毎に再契約条件として5%値上げを4年後まで続ける内容です。効果はてきめん、なんと募集後1週間で全室申込みが入りました。心配事は既存入居者に値下げ後の募集賃料を知られてしまい、賃料減額の申し出をされてしまう事ですが、定期借家契約で契約期間1年間の為、契約形態が違うと伝え穏便に減額も無く収まりました。

 ※年に4回発行される東京賃貸住宅新聞より抜粋

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